CONSTRUIRE UNE VILLE ÉQUITABLE SUR DES TERRAINS COMMUNS. LES PREMIERS PAS DU COMMUNITY LAND TRUST BRUXELLOIS

par | BLE, SEPT 2013, Social

Il y a plus de quarante ans, des activistes du mouvement américain pour les droits civils acquirent un vaste lopin de terre dans l’état sudiste de Géorgie. Ils y établirent une communauté agricole qui offrait une indépendance économique aux ouvriers paysans noirs. Le premier Community Land Trust (CLT) était né. Aujourd’hui, 32 ménages bruxellois à revenus modestes préparent un projet d’habitat collectif à Molenbeek-Saint-Jean. Un des premiers projets de Community Land Trust extérieur au monde anglo-saxon voit ainsi le jour. 6000 km et 40 ans séparent ces expériences mais, dans les deux cas, c’est l’émancipation de groupes défavorisés qui est visée par l’accès au sol, propriété de la communauté.

UN MODÈLE NOVATEUR

A Bruxelles, le prix du logement ne cesse de croître d’année en année. Désormais, la crise du logement ne touche plus seulement les plus démunis, elle atteint également les ménages aux revenus moyens qui ont, eux aussi, de plus en plus de mal à trouver un logement convenable. Les listes d’attente pour les logements sociaux ne cessent de s’allonger et le marché privé devient de plus en plus inabordable pour les bas revenus. Les formules classiques ne sont plus en mesure de fournir une réponse adaptée à cette situation.

Il y a cinq ans, quelques associations bruxelloises, qui avaient acquis une expérience dans l’accompagnement de ménages défavorisés en vue de l’achat ou de la rénovation de leur logement, se sont mises à la recherche de nouveaux modèles. Elles avaient constaté que l’acquisition d’un logement par des ménages à bas revenus pouvait non seulement résoudre le problème du logement mais devenait un puissant outil d’émancipation. Des projets expérimentaux comme le projet-pilote L’Espoir et les premiers groupes d’épargne collective et solidaire avaient, de surcroît, démontré qu’il était possible de coupler une dimension collective intéressante à des projets axés sur l’accès à la propriété. Ces projets ont également montré qu’un soutien financier supplémentaire était nécessaire pour donner à des ménages à faibles revenus l’occasion d’acquérir un logement à Bruxelles. Les associations se sont mises à la recherche d’un système qui offrirait aux ménages les avantages d’une maison en propre (constitution d’un capital, autonomie, sécurité du logement) et qui garantirait, conjointement, une utilisation optimale des fonds publics. Un des désavantages d’une politique d’aide à l’acquisition par le biais de primes, avantages fiscaux ou prêts sociaux est que cet apport des pouvoirs publics profite uniquement aux premiers acheteurs qui empochent, en quelque sorte, le subside lors de la revente. Dès lors, au moment de la revente du logement, celui-ci serait, faute d’un nouvel apport des pouvoirs publics, devenu hors de prix pour un ménage disposant des mêmes revenus. Investir dans des logements sociaux locatifs assure, par contre, la pérennité d’un parc d’habitations qui restera accessible à de nombreuses générations. Les associations recherchaient une formule permettant aux familles de s’émanciper à travers l’accès à la propriété tout en garantissant que les logements resteraient abordables pour des ménages modestes. Concilier ces deux aspects semblait alors impossible. Une recherche parmi les formules de propriété collective les a finalement amenées à s’intéresser aux Community Land Trusts. Ce modèle américain offrait bien plus qu’un système pour mettre des logements abordables sur le marché. Il apportait une vision novatrice de la propriété du sol, une utilisation intelligente des fonds publics, une place centrale pour les habitants et le quartier et une formule équilibrée de gestion.

Les Community Land Trusts sont des organisations gérées par la communauté, qui créent des logements abordables pour personnes à revenus limités, sur des terres communautaires.

Le trust reste propriétaire du sol, mais les habitants deviennent propriétaires du logement, et disposent d’une emphytéose sur l’usage du sol. Si un propriétaire désire vendre son logement, c’est faisable, mais le prix de vente sera limité. Le subside d’origine et une part importante de la plus-value seront déduits du prix de vente. Le vendeur obtient donc tout ce qu’il a lui-même investi et une part réduite de la plus-value. De cette manière, le logement demeure abordable pour l’acheteur suivant, sans subsides supplémentaires, et cela génération après génération. De cette manière, la plus-value est stockée et ancrée au sol qui est propriété de la communauté.

La philosophie de base derrière les CLT est l’idée que le sol est un bien commun. Il doit être géré dans l’intérêt de la communauté. Le sol ne doit pas être utilisé à des fins spéculatives. La plus-value générée par l’immobilier est le plus souvent le fruit d’investissements publics. Les briques qui constituent un bâtiment perdent seulement de leur valeur, au fur et à mesure qu’elles vieillissent. Les bâtiments gagnent en valeur grâce au sol sur lequel ils sont construits, notamment par le biais des investissements dans l’espace public et les services. Le système CLT maintient cette plus-value au sein de la communauté.

Les Community Land Trust sont des associations gérées par leurs membres, dont font partie automatiquement tous les habitants des logements CLT. De plus, tout un chacun qui habite ou travaille dans la sphère d’influence du CLT peut devenir membre et en déterminer, conjointement, la gestion. Ces deux groupes, habitants et voisins, forment chacun un tiers du conseil d’administration. Le dernier tiers est constitué de représentants de l’intérêt public. Cette subdivision équilibrée garantit la participation des habitants à la gestion du CLT. D’autre part, le respect des intérêts des riverains et de l’intérêt public seront également assurés. Vu que les CLT réalisent non seulement des logements à acheter, mais aussi des logements locatifs ainsi que des lieux qui remplissent d’autres fonctions, tels des magasins ou des espaces de rencontre, les communautés locales acquièrent de réelles compétences en matière de futures constructions dans les environs.

Une dernière caractéristique des CLT est ce qu’aux états-Unis on appelle le stewar-dship : le CLT assume une responsabilité permanente par rapport au sol dont il est propriétaire et vis-à-vis des personnes qui y habitent. Le CLT forme et accompagne les habitants en ce qui concerne la propriété de leur logement. Le résultat de cette politique est qu’aux états-Unis, les CLT se sont portés remarquablement bien durant la crise immobilière. Des recherches ont indiqué que, grâce à cet accompagnement, les propriétaires CLT n’ont été victimes de ventes forcées que dans une très faible mesure et cela, malgré le fait qu’il s’agisse le plus souvent de ménages à faibles revenus.

BRUXELLES DÉCOUVRE LES COMMUNITY LAND TRUSTS

Apparu aux États-Unis à la fin des années 1960, le modèle CLT tel que nous le connaissons actuellement s’est lentement développé. De plus en plus, l’accent a été mis sur le logement ; les formules de vente et de gestion ont été affinées en amont.

Ces derniers temps, un regain d’intérêt pour les CLT a été constaté parce qu’ils sont en mesure de résister à la crise immobilière. De plus en plus de pouvoirs publics locaux démarrent des CLT. Et depuis les Etats-Unis, le modèle part maintenant peu à peu à la conquête du monde.

En 2010, une quinzaine d’associations bruxelloises ont fondé ensemble l’ASBL plate-forme Community Land Trust dans l’intention de promouvoir le modèle. Un an plus tard, le gouvernement bruxellois a commandé une étude de faisabilité visant la création d’un CLT dans la Région. L’étude a été clôturée en juin 2012. L’ASBL plate-forme Community Land Trust a ensuite obtenu les subsides de fonctionnement pour créer le CLT proprement dit. La Région a également accordé des subsides qui ont permis l’acquisition de deux premiers terrains. Les premières opérations sont actuellement mises sur pied en collaboration avec des associations de quartier et le Fonds du Logement Bruxelles Capitale. Suite à l’exemple bruxellois, des projets similaires sont préparés à Gand et ailleurs en Flandre et en Wallonie.

“L’ARC-EN-CIEL”

Dès le départ, le CLT bruxellois veut attribuer un rôle central aux futurs habitants dans le développement des projets. Un bel exemple est la manière dont il est mis en œuvre autour du projet “L’Arc-en-Ciel” dans la rue Vandenpeereboom à Molenbeek-Saint-Jean. Ce dernier est développé conjointement avec le Fonds du Logement, responsable de la construction et de l’obtention de prêts, et les associations Convivence, la maison de quartier Bonnevie et le Ciré. Ce projet devrait permettre à une trentaine de logements et de locaux communs de voir le jour. Il y a plus d’un an, un groupe de 32 ménages a été composé. Il s’agit de personnes à revenus faibles ou modestes et souvent, ce sont des familles nombreuses. La plupart de ces personnes ne se connaissaient pas auparavant.

Un groupe d’épargne solidaire a été constitué avec ces ménages. Ils déposent chaque mois un certain montant, décidé collectivement, dans une tirelire commune. Cette tirelire pourra être entamée au moment de la vente. Cette épargne commune crée un lien à l’intérieur du groupe et un engagement des membres les uns envers les autres.

Le CLT et les organisations partenaires ont organisé avec le groupe une réflexion concernant l’architecture des logements et la manière de cohabiter dans l’immeuble. Par le biais d’une découverte du quartier, d’une introduction à certains principes de base en matière d’architecture et de la visite de plusieurs projets d’habitat collectif en Région bruxelloise, les membres du groupe ont reçu une formation de base qui les a aidés dans leur réflexion par rapport au projet. Une réflexion collective et individuelle a porté ensuite sur des recommandations sur le plan architectural. Les résultats de tous ces ateliers sont actuellement traduits dans une liste de recommandations qui seront reprises dans le cahier des charges en vue de l’attribution du marché d’architecture et de réalisation du projet. Ainsi, les plans de l’architecte ne devront pas seulement répondre à un programme classique qui impose un certain nombre de conditions techniques. Le cahier des charges comprendra également des recommandations qui souligneront les besoins et la manière dont les futurs habitants conçoivent leur habitat. Par la suite, les membres du groupe seront impliqués conjointement avec le Fonds du Logement et le CLT sur le choix du projet. Cette approche devrait mener à une architecture plus qualitative qui sera adaptée de façon optimale aux futurs habitants.

La réflexion ne se limite pas aux habitations. Elle porte également sur la place que le projet occupera dans son nouvel environnement et l’intégration de celui-ci dans le quartier. 32 nouveaux ménages, cela représente rapidement plus de 100 nouveaux enfants. Quelles activités sont organisées dans le quartier ? Que manque-t-il encore? Un comité de quartier est-il déjà actif ? Qu’en est-il de la sécurité dans le quartier et que pouvons-nous y apporter en tant qu’habitants ? Toutes ces questions ont déjà été abordées. La manière de cohabiter au sein de l’immeuble a également déjà été examinée exhaustivement. De nombreux membres du groupe ont des liens étroits avec une culture et des traditions au sein desquelles cohabiter et partager sont bien plus évidents que pour le “Belge moyen”. En même temps, le groupe est composé de ménages qui ne se sont pas choisis et qui ont des origines culturelles différentes. Cette tension produit des débats passionnants sur les limites de ce qui est collectivisé entre habitants. L’ardeur des participants est frappante. Il s’agit d’un groupe de gens qui n’ont souvent que peu d’expérience avec de tels processus participatifs et dont on dit souvent qu’il est difficile de les atteindre. Cependant, la plupart des membres de “L’Arc-en-Ciel” participent avec un grand enthousiasme au processus, comme s’ils avaient toujours attendu une telle opportunité. Grâce à cette approche, les habitants apprennent à se connaître dès le départ, se concertent et décident ensemble. Ils apprennent de surcroît à assumer collectivement leurs responsabilités. On peut aujourd’hui affirmer qu’il va se passer quelque chose dans la rue Vandenpeereboom et que cela va plus loin que la “simple” construction de logements abordables. Les expériences vécues à Bruxelles par les précurseurs du projet CLT, tels les groupes d’épargne et le projet L’Espoir à Molenbeek-Saint-Jean, ont démontré l’importante valeur ajoutée que représente l’implication des habitants. Les CLT constituent un puissant instrument d’émancipation. Ils donnent la chance aux habitants démunis de se constituer non seulement un petit capital mais ils leur offrent également un endroit où ils peuvent, avec leurs voisins, construire ensemble un meilleur environnement. Les CLT vont ainsi radicalement à l’encontre de la vision dominante en matière de rénovation urbaine, selon laquelle il serait nécessaire d’attirer plus de ménages bien nantis, pour sortir certains quartiers du marasme, condamnant les plus démunis à aller habiter ailleurs. Ils proposent un endroit où ceux qui ne sont pas aussi bien nantis peuvent grandir et ils veillent à ce que cet endroit reste accessible aux générations suivantes.

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