INTERVIEW : LES ROUES NE LÂCHERONT PAS

par | BLE, DEC 2014, Environnement

En 2009, quelques Bruxellois ont introduit le modèle américain du Community Land Trust (CLT) sur le continent européen. Les CLT sont des organismes visant à acquérir des terres pour les extraire du marché spéculatif et les gérer comme un bien commun, dans un intérêt permanent pour la collectivité. Sur ces terres, sont construit des logements accessibles à des personnes à faibles revenus, suivant un principe de scission du terrain et du bâti. Grâce à un prix de revente plafonné, les prix des logements restent abordables, génération après génération.

Au cours de leurs recherches, les pionniers bruxellois du CLT se sont penchés sur ce modèle, car ils y voyaient des solutions innovantes face à la crise du logement, des solutions émancipatrices, collectives et antispéculatives. La piste du Community Land Trust semblait répondre à ces attentes. Ainsi, ils ont traversé l’océan Atlantique pour se familiariser avec le travail du Champlain Housing Trust, le CLT le plus important aux États-Unis. Ils y ont rencontré entre autres John Davis, une des pierres angulaires du mouvement américain des CLT.

Entretemps, beaucoup d’étapes ont été franchies. Cinq ans plus tard, le premier CLT du continent européen est devenu réalité. Le CLT Bruxelles prépare en lien direct avec les futurs propriétaires trois premiers projets, pour produire une cinquantaine de logements. John Davis continue à suivre de près le CLT Bruxelles. Le 22 octobre 2014, il est venu pour la deuxième fois en visite à Bruxelles. Dans la soirée, il présentait son livre Manuel d’antispéculation immobilière, la traduction francophone de son œuvre de référence The CLT Reader. Interviewé par Geert Van Istendael, il nous parle de ce nouveau livre, évoque la crise aux États-Unis et l’exportation du modèle CLT en Belgique.

Dans votre ouvrage figure un article sur les origines et l’évolution des Community land Trust aux États-Unis. Deux livres, Community Land Trust, Guide to a new model of land tenure (1972) et The Community Land Trust Handbook (1982) ont été importants pour le développement des CLT aux États-Unis.

Pouvez-vous nous en dire davantage ? The CLT Reader, publié en 2011, a-t-il joué un rôle similaire ? Quelle pourrait être le rôle de la traduction française de ce livre ?

John Davis : Le premier livre datant de 1972 a introduit ce nouveau modèle auprès du public américain. En tant qu’américains, nous pensions évidemment avoir tout inventé et nous avons récolté tous les honneurs pour avoir créé ce nouveau concept magnifique. En réalité, nous avions emprunté la majorité de nos idées à d’autres pays : les Cités Jardins d’Angleterre, les Gramdan villages d’Inde, le logement coopératif Moshavim en Israël, le Ejido au Mexique … Ainsi est paru en 1972 le livre des CLT introduisant ce nouveau concept à un public américain – tradition obligeant de s’approprier les meilleures idées et de les revendiquer pour siennes. Il plantait les graines d’un nouveau modèle, soulevait des questions importantes et ouvrait la voie.

Le livre datant de 1982 The CLT Handbook était davantage un manuel opérationnel, expliquant comment créer un CLT. Ce n’est plus seulement un concept, ce sont des manières concrètes de gérer la terre, le logement, le travail communautaire.

En 2010 est paru une nouvelle anthologie intitulée Community Land Trust Reader. Entretemps, notre mouvement s’était développé à tel point qu’un autre type d’ouvrage était nécessaire.

En 1972, lorsque le premier ouvrage a été écrit, il n’existait qu’un CLT aux États-Unis et c’était ce que ce livre retraçait. Il s’agissait d’une introduction à cette nouvelle forme d’occupation, visant à créer de nouvelles villes dans des zones rurales, sur des terres inoccupées. En 1982, il existait une douzaine de CLT et le livre de l’époque rendait compte de ces expériences. Cela donna une direction nouvelle à ce modèle et à son application. Les auteurs s’interrogeaient : “Une application urbaine du modèle est-elle possible ? Pourrait-on exploiter davantage ce modèle pour rendre les logements accessibles ? Ne faudrait-il pas davantage développer l’aspect ‘communauté’ (le C dans CLT) ? Devons-nous vraiment attendre d’avoir 6000 hectares disponibles avant de lancer un nouveau CLT ? Nous pouvons le faire progressivement, dans le tissu urbain et avec les bâtiments existants.”

En 2010, il y avait plus de 200 CLT (ils sont actuellement au nombre de 280) aux États-Unis et à ce stade, nous n’avions besoin ni d’un descriptif de base, ni d’un manuel pratique. Nous avions besoin de nous rappeler d’où nous venions et d’un soutien pour envisager de nouvelles voies à emprunter.

Ma femme est une artiste et elle réalise de magnifiques cartes postales et gravures sur bois. Il y a quelques années, elle réalisa une très belle carte avec le texte suivant : “Il n’y a que deux choses que nous pouvons léguer à nos enfants : des racines et des ailes”. Le livre de 2010 est une tentative de rappeler aux gens les racines de ce modèle : des racines puisées dans les combats de justice sociale pour l’égalité raciale, dans le mouvement en faveur des droits civiques dans le sud des États- Unis. C’était une sorte d’hommage tardif à ceux chez qui nous avions puisé nos meilleures idées. L’objectif était aussi de dire à ce mouvement grandissant qu’il y a de nouvelles voies à explorer : nous pouvons aujourd’hui, à partir de ce modèle, s’essayer à des applications commerciales et à l’agriculture urbaine. Et, à propos, cela ne se passe pas qu’aux États-Unis : le modèle est également appliqué en Angleterre, en Australie et sur le continent européen.

Le livre qui a été publié il y a quelques semaines s’appuie sur les trois ouvrages précédents. Cependant, je pense que l’enjeu consiste également à introduire le modèle auprès d’un public francophone, les encourageant à créer un CLT. C’est aussi une manière de dire : “Ne soyez pas effrayés. C’est un modèle un peu étrange, mais c’est un véhicule que nous avons testé et si vous l’adoptez, sachez que les roues ne lâcheront pas”. Nous avons aussi augmenté le livre de quelques essais qui ne figurent pas dans l’ouvrage initial : un article rédigé par Thomas Dawance sur le CLT de Bruxelles et un autre par Jean-Philippe Attard sur ce qui se passe en France. Mon souhait pour ce livre est qu’il puisse avoir le même impact que les précédents, et qu’il pousse même la réflexion un peu plus loin.

Si je ne me trompe pas, vous avez subi il y a quelques années aux États-Unis une crise des subprimes. Quel a été l’effet de cette crise sur le développement du modèle CLT aux États-Unis ? Les logements CLT ont-ils résisté ? Était-ce une opportunité pour acquérir des terrains à bas prix ? Ou au contraire, est-ce qu’il est devenu plus difficile de développer des programmes de propriété pour les personnes à faibles revenus ? Quel était votre contrôle sur cette situation ? Comment avez-vous pu contourner la crise, l’atténuer, trouver des solutions ou même saisir les opportunités ?

C’était une opportunité de parler du modèle CLT d’une manière différente et d’acquérir certains terrains. Jusqu’à environ 2008, le début de la grande récession économique et l’effondrement du marché des prêts hypothécaires, la plupart des arguments en faveur des CLT étaient basés sur un marché en hausse. La flambée des prix des terrains et du logement, ainsi que la lente augmentation des revenus, accentuaient de plus en plus le manque d’accès dans ce marché en pleine ébullition. Aux États-Unis, des formes de financement créatif pour inciter les personnes aux revenus les plus bas à accéder à la propriété ont vu le jour. Ces tours de passe-passe financiers et cette créativité financière ont été l’une des raisons qui nous ont menés à ces crises.

Le modèle CLT avait déjà démontré son efficacité dans le contrôle et le maintien de l’accès à un logement abordable dans un marché tendu. Lorsque le marché était en ébullition, nous pouvions préserver l’investissement public dans l’habitat et protéger l’accès à un logement abordable, de telle sorte que la prochaine génération puisse avoir les mêmes possibilités d’accès à la propriété que celles que le secteur public avait contribué à créer pour la génération actuelle.

En 2008, tout à coup, notre marché s’est effondré et nous nous sommes retrouvés dans un marché en baisse. Qu’est-il dès lors arrivé aux propriétaires des CLT, ceux que nous avions aidés avec un logement CLT, parce que nous nous inquiétions de leur accessibilité au logement ? Que leur est-il arrivé lorsque des problèmes différents ont surgi ? Ce que nous avons constaté – sans pour autant nous en étonner, mais pour notre plus grand plaisir – est que ce modèle a supplanté le marché quand celui-ci était au plus mal. Alors que les taux de saisie et de défaillance sur les prêts hypothécaires auprès des propriétaires privés avaient augmenté de près de 30-40% partout aux États-Unis, dans le secteur des CLT, il n’était équivalent qu’à 1/10 des taux du marché. Si l’on prend en compte les taux de saisie des prêts hypothécaires, ceux des CLT étaient presque constants, alors que pour tous les autres marchés de prêts hypothécaires, ces taux flambaient. Nous avons étudié le sujet et nous avons réussi à démontrer qu’il existe un plafond protégeant l’accessibilité lorsque le marché est en surchauffe, et que, lorsque le marché est froid, il y a un plancher. Nous pouvions ainsi protéger nos propriétaires en cas de boom immobilier, mais également en cas de récession.

Il s’agissait d’une merveilleuse opportunité politique à saisir pour nous tourner vers nos bailleurs de fonds et banquiers. Tout à coup, les banquiers étaient nos meilleurs amis, parce que les banquiers n’apprécient pas la hausse des saisies immobilières. Et chez nous, ils pouvaient les éviter. Malheureusement, au moment précis où nous pouvions démontrer notre plus-value aussi bien dans un contexte de marché chaud que froid, les pouvoirs publics ont serré la ceinture et les critères d’obtention de crédits des banques sont devenus plus strictes. Il était devenu très difficile d’accéder à l’argent public et nous n’avons pas été en mesure de profiter beaucoup de l’occasion d’acheter des terres ou des maisons saisies.

En fait, vous décrivez le CLT comme un outil pour introduire plus d’équilibre dans un marché très volatile…

Oui, exactement. Les personnes que nous aidons sont la classe ouvrière, la classe moyenne inférieure, les pauvres, les travailleurs pauvres. Ce sont précisément les populations qui sont les plus vulnérables à la fois au sommet du marché et au plus bas du marché. C’est de cette manière qu’il faut concevoir des politiques de logement et mettre en place des mécanismes pour protéger ces populations lorsque l’économie les met en danger.

Le modèle CLT né aux États-Unis pendant les années 70 a traversé l’Atlantique et est appliqué en Angleterre et en Belgique. Il semble y avoir un intérêt croissant pour le CLT en France et en Italie également. Est-ce une évolution positive, du point de vue américain, ou craignez-vous le modèle ne soit altéré ou dilué de façon négative ? N’êtes- vous pas inquiet de ce que vos enfants vont en faire ?

Ça me rend très heureux de constater que les graines portées par le vent au-delà de l’Atlantique et du Pacifique commencent à prendre racine dans d’autres pays. Principalement parce que c’est un modèle très flexible, malléable. Chaque fois que nous sommes allés dans une nouvelle direction et que nous avons adopté de nouvelles pratiques et procédures, c’est grâce au courage et à l’innovation de certains CLT qui ont partagé des connaissances avec leurs pairs. Selon moi, ce qui se passe et va se passer en Europe, en Australie et en Angleterre, est que le modèle va engranger quelques nouveaux éléments. Il va se décliner et être mis en pratique d’une manière légèrement différente, ce qui sera pour nous une occasion supplémentaire de renforcer nos idées et nous inspirer de ces évolutions.

Le modèle devra donc s’adapter aux contextes locaux, nationaux et aux législations en vigueur…

Cela s’est toujours passé comme cela. J’ai visité les bureaux du CLT de Bruxelles. Les collègues m’ont parlé de leurs projets et des perspectives pour l’avenir, me demandant mon avis sur le sujet, ce qu’ils faisaient mal et si je pouvais leur donner quelques conseils. À la fin de l’échange, j’ai réalisé que j’avais bien plus appris d’eux que l’inverse, notamment sur la manière d’impliquer et de faire participer la communauté dans la conception du projet, de les solliciter en amont avant de commencer à construire quoi que ce soit. Nous avons un peu perdu cela de vue. Nous étions dans une dynamique plus participative à l’époque. Le ‘C’ de CLT – représentant la Communauté – était habituellement la cheville ouvrière ; c’était notre but, notre spécificité, notre pierre angulaire. Aux États-Unis, le ‘L’ – l’acquisition le terrain – et le ‘T’ – la confiance établie par une bonne gestion post-achat – ont un peu pris le dessus. Je vais donc rentrer aux États-Unis et dire : “Vous savez, à Bruxelles, ils le font bien et nous avions l’habitude de le faire mieux et nous devrions y revenir !”. Alors, est-ce que je me fais du souci pour mes enfants ? Pas du tout, au contraire, je pense qu’ils ont beaucoup à m’apprendre !

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